Les freins à l’achat en viager

Des réticences bien naturelles à l'achat en viager

L’achat en viager est parfois perçu comme un pari sur le décès d’une personne. La réticence morale de certains est réelle. Pour les convaincre, le mieux est certainement de leur démontrer les avantages que cela revêt pour le vendeur (crédirentier).

Déchargé de la propriété d‘un bien, le vendeur est juridiquement déchargé de son entretien, des aléas du marché de l’immobilier et peut librement vivre sa retraite en bénéficiant d’un revenu sécurisé et indexé.

L’autre frein majeur concerne le risque pour l’acquéreur de faire une mauvaise affaire en signant son contrat de viager avec … un futur centenaire.

Ce risque existe. L’acquéreur d’un viager peut s’en prémunir en signant un contrat d’assurance dont le coût est simplement à intégrer dans le calcul de rentabilité de l’opération.

Le principe est alors le même que le principe de l’assurance décès invalidité que l’acheteur souscrit auprès de sa banque ou d’un assureur lorsqu’il achète à crédit un bien immobilier. 

Basé sur les tables de mortalités, le coût de cette assurance est en général limité et prémuni réellement l’acquéreur contre la « malchance » de signer avec un futur centenaire.  

Cette assurance permet de se prémunir d’une « sur-longévité » du vendeur. Selon les options choisies, la compagnie d’assurance prend le relais de l’acquéreur en payant les rentes à sa place. Cette substitution se déclenche à partir d’un certain âge du vendeur, pour une durée déterminée (quelques mois, quelques années) ou voire même indéfiniment tant que le vendeur est en vie.

La rédaction d'un contrat de viager

Le troisième frein concerne la rédaction du contrat de viager. Complexe ce contrat doit être précis pour tout à la fois défendre les intérêts du vendeur sans que l’acquéreur ne soit lésé.

Vente en viager occupé et calcul de la décote associée,  âge de la transaction, vente en viager sur 1 ou 2 têtes, répartition entre rente et bouquet, prise en charge des coûts d’entretien, des éventuelles taxes, des charges de copropriété …. Tous les principes financiers doivent être rédigés dans un contrat.
Le mieux est alors de vous adresser à un spécialiste qui saura vous informer sur l’ensemble des dispositions réglementaires existantes et pourra vous accompagner lors de la rédaction du contrat.

La base de la vente en viager est l’aléa.  C’est cet aléa qui peut transformer l’opération financière en bonne ou en mauvaise opportunité. L’acheteur doit être conscient du risque qui est le même que celui associé à l’achat d’une action par exemple.

La bonne manière de prendre en considération un achat en viager est  de le considérer comme un plan d’épargne logement à durée indéterminé. Le bien acquis en viager profitera dans le pire des cas aux enfants de l’acheteur en entrant dans la succession.

Organiser sa succession lorsque l'on a acheté un bien en viager

Un autre frein pour le débirentier est relatif à son décès. En effet l’engagement qu’il a contractualisé de payer les rentes à vie est transmise à ses ayants-droits. Ces derniers n’ont pas forcément la possibilité immédiate de poursuivre l’engagement de leurs ascendants. Si ces derniers sont dans l’incapacité de continuer le versement des rentes, le vendeur peut dans certains cas récupérer le bien et garder à son actif toutes les rentes déjà versées.

Une alternative à ce risque est également la souscription d’une assurance. Celle-ci est souscrite par l’acquéreur afin qu’il se prémunisse de son décès prématuré.  Cette assurance permet selon les choix retenus au moment de sa mise en place de couvrir les rentes à payer sur une période prédéfinie (allant de 12 à 24 mois par exemple).

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